Gain immobilier : réponse à gigi75 sur mon opération immobilière

Rédigé par zetrader - - 3 commentaires
Sur son blog, via un article, gigi75 analyse mon opération immobilière à Roanne, avec des extrapolations faussées, des extrapolations qu'on ne peut pas faire, surtout en trading, une grosse erreur des intervenants en bourse c'est de souvent trop extrapoler ce sur quoi on ne peut pas extrapoler :
http://gigi75.over-blog.com/article-36264942.html
Pour resituer l'appartement en question que j'avais acheté pour résidence principale.
Achat de l'appartement fin septembre 2006 puis revente de l'appartement fin juin 2009, rapport détaillé :
http://zetrader.fr/appartement-vendu-en-benefice-rapport-rendement-immobilier
http://zetrader.fr/appartement-vendu-en-benefice-pieces-du-dossier
http://zetrader.fr/appartement-vendu-en-benefice-photos-et-descriptif
Il s'agit d'un appartement T2 de 50,45m² loi carrez avec cave + grenier, exposé sud, vue sur jardin et de faibles charges (environ 15 euros par mois de frais de syndic, le reste était de la consommation d'eau incluse dans les charges et l'assurance des parties communes) :
- pas d'ascenseur, pas de gardien, pas d'entretien d'espace vert, pas de travaux dans la copropriété ou dans l'appartement ... une copropriété vraiment "low cost".

Gigi75 (pas méchant par ailleurs au vu de nos échanges mails) fait beaucoup d'affirmations (je mets en gras ses affirmations auxquelles je réponds), probablement par méconnaissance de ma manière de trader, je viens faire les corrections.
Voici ma réponse point par point :

1)"il n'a rien gagné ni perdu, alors qu'il a fait une plus value brute de 33%, les gains étant totalement mangés par les frais (notaire, etc...)"

j'ai récupéré mes billes et même un peu plus (un peu moins de 1000 euros) frais déduits, et surtout j'ai ainsi eu 33 mois de loyers gratuits puisque j'ai récupéré tout l'argent investi et même un peu plus net de tout, frais et fiscalité déduite (plus-value non imposable sur la résidence principale) !
Ce n'est pas en location que j'aurais pu récupérer la totalité de mes loyers et même plus, clairement par rapport à la location d'un bien équivalent et des placements pépères style livret (je ne compare pas par rapport à des prises de risques en bourse, ça n'a rien à voir, ça demande beaucoup plus de temps à gérer et c'est beaucoup plus risqué) cela fut un placement bien meilleur que :
- location du même bien + placement de 39000 euros sur livrets et piochage pour payer le loyer sur ces livrets
- location du même bien + investissement de 39000 euros sur cac 40 (sur la période de mon habitat)
- location du même bien + placement fonds euros assurance-vie sur la période de mon habitat
Si c'était à refaire je referais la même chose, j'aurais clairement perdu du fric en location du même bien et en faisant un placement pépère ailleurs qui n'aurait d'ailleurs pas suffi à payer le loyer pour la somme misée (moins de 40 000 euros) ou alors il aurait fallu louer plus petit, moins bien situé, moins bien exposé, bref beaucoup moins bien ... cela serait donc incomparable.

2)"étant donné les gains fabuleux qu'il fait en bourse, et malgré le loyer qu'il aurait dû payer entre temps ?"

Je ne fais pas des gains fabuleux en bourse, je fais des gains en bourse, et je mise pas 40 000 euros par trade mais en général moins de 2000 euros, comme je l'ai expliqué dans mon commentaire précédent.
On ne peut pas comparer le niveau de risque entre l'achat d'un appartement comptant, qu'on habite (donc aucun risque de loyer impayé), et l'achat revente d'un warrant. Ce n'est pas le même niveau de risque, d'ailleurs je ne mettrais pas 40 000 euros dans un warrant et dormir tranquille, la même somme dans un appartement que j'habite et dormir tranquille, oui c'est possible.
C'est incomparable comme placement, mes trades et l'appartement.
Si tu veux comparer, compare à d'autres placements pépères et qui ne demandent pas de temps :
- livrets, sicav monétaires, assurance-vie fonds euros, tracker cac 40 (pour ce dernier il y avait de quoi avoir des sueurs froides en 2008/2009 et des troubles du sommeil ...)
Et là tu verras que tous ces placements ont fait moins bien que ce placement immobilier sur 2006/2009.

3)"- Immobilisation de 40k€ (si on compte les frais, puisqu'il n'a rien gagné sur l'opération)"

comme je l'ai dit, j'ai gagné un peu moins de 1000 euros globalement sur l'opération, net de fiscalité et frais.
Au fait c'est pas 40kE qui ont été immobilisé en 2006 mais environ 37kE, là aussi erreur, les frais sont venus au fur et à mesure de l'habitat, et ont été inférieur au paiement d'un loyer du même bien sur la période (10kE).
Autre point, si j'avais du payer 10k€ de loyer sur la période, j'aurais du aussi immobiliser du capital en placement disponible pour payer les loyers, il ne faut pas oublier ce point.

4) "Il aurait pu placer les 40k€ en Bourse, puisqu'il est fort dans ce domaine !"

Cela n'a rien à voir, j'avais 100kE en 2006, et je voulais pas prendre davantage de risques en bourse sur mon capital global, d'où l'achat de cet appartement. Quand tu passes de 4kE en octobre 2002 à 100kE en août 2006, il me parait raisonnable de ne pas vouloir miser 100kE sur des trades risqués, et au contraire de sécuriser au moins une partie des gains. Est-ce difficile à concevoir que je ne veuille pas tout risquer en bourse ?
En bourse il y a du risque à gérer dès que l'on s'expose, en bourse je ne mise JAMAIS la totalité de mon capital, je n'en mise qu'une partie, si je reste cash la plupart des soirs, c'est bien par rapport au niveau de risque et d'exposition du capital.
Il faut comparer ce placement immobilier aux livrets, pas à mes trades sur des warrants ou des actions, le trading me prend du temps pour que ça rapporte, ça me demande des prises de risques que je ne veux pas trop élevés par rapport au capital global, vivre dans un appartement ne me demande pas de temps pour profiter de l'appartement.
C'est incomparable au daytrading ce placement, ça ne demande pas de temps, le daytrading demande beaucoup plus de temps et génère bien plus de stress.

5) "Avec exactement les mêmes performances, soit le doublement du capital, comme il a su faire sur la période, il serait passé au final de 100k€ à 200k€, auquels il faut retrancher les 10k€ de location."

Extrapolation gratuite et fausse, on en sait rien du tout, en misant davantage et en prenant plus de risques ça aurait pu être passer de 100kE à 50kE (puisqu'il aurait fallu prendre beaucoup plus de risques, ça aurait pu générer des pertes aussi) auquels il faut retrancher les 10kE de location, soit une perte sèche de 60kE.
Pourquoi ne pas envisager cette possibilité de compromettre la rentabilité avec une gestion plus agressive, puisque dans le fond on ne sait pas comment ça se serait passé en prenant plus de risques ?

6) "Au final, il lui aurait resté 190k€ au lieu de 165k€ en restant locataire plutôt qu'en faisant une opération immobilière malgré son fabuleux gain."

Idem extrapolation gratuite et fausse, je mise petit sur mes trades, je prends peu de risques par rapport au capital global.
Il y a des trades qui ne passeraient pas en misant plus, ou seraient perdants si je misais trop.
Cela suppose une prise de risques BEAUCOUP plus élevée, rien ne dit que ça aurait été positif, il aurait aussi pu rester 40kE (avec 50Ke de pertes par exemple lié à une prise de risques excessive) au lieu de 165kE ...
Nota, le gain sur la revente n'est pas fabuleux (moins de 1000 euros frais et fiscalité déduite), mais le gain sur le rendement (10kE) lui était fabuleux pour une mise de 37kE en 2006.

7) "Il a donc fait une bien mauvaise affaire, en perdant 25k€ comparativement à la location."

Là encore il faut comparer aux livrets, pas au daytrading sur warrants, aucune extrapolation n'est possible sur le trading via warrants et actions peu liquides.
Ton extrapolation est fausse, on ne peut pas extrapoler de la sorte.
Erreur de raisonnement en partant d'une extrapolation impossible.
Si je soulève 10 fois une barre de 50kg, cela ne veut pas dire que je peux soulever une barre de 500kG ne serait-ce qu'une fois !
Comme je te l'ai dit risquer 40 000 euros de plus sur les marchés aurait pu être contre productif et générer des pertes, rien ne dit que je les aurais risqué sur le marché d'ailleurs.
Déjà quand j'avais mon appartement, je misais moins en bourse que le cash que j'avais disponible immédiatemment, tout n'était pas en bourse, j'avais aussi des livrets, l'argent de l'appartement n'était pas bloqué, si j'avais voulu le miser j'aurais pu emprunter sur la base de l'appartement (crédit hypothécaire) et le miser en bourse sur des produits beaucoup plus risqués, mais ça aurait été un peu tête brulée de faire ça au niveau gestion globale du risque sur le patrimoine, tu ne trouves pas ?
On aurait pu extrapoler aussi que je perde les 40k€ en bourse puisque ça impliquait beaucoup plus de risques et d'exposition aux marchés.
En fait on en sait rien, donc pas d'extrapolation possible sur des risques supplémentaires, je ne peux pas extrapoler et je le sais très bien, sinon je serais multimillonnaire à l'heure actuelle.
Cela ne marche pas comme ça, il y a du money management, une gestion du risque et de l'exposition des capitaux.
Il y a des petits trades qui ne passent pas quand ils sont plus gros etc ...
Pour illustrer ces propos, j'avais posté des exemples de trades récents sur le forum finance en 2009.
Tu verras que je ne mise JAMAIS 40 000 euros sur des warrants, il faudrait que je sois devenu fou ou kamikaze du trading, ça m'exposerait beaucoup trop au risque émetteur etc ...
Donc le fric de l'appartement, les 37kE misés en 2006, je les aurais pas misé sur des trades warrants, de toutes façons, c'est donc impossible d'extrapoler des trades warrants de moins de 2000 euros, à un placement de 37kE (en 2006) sur un appartement que tu occupes.
Je n'aurais pas misé 37kE sur warrants ou actions peu liquides (ce que je fais parfois, en juillet-août, j'ai gagné environ 2000 euros-frais sur une action peu liquide, ce n'est pas extrapolable avec 37kE, 40kE ou 100kE, si ça l'était sans augmenter très fortement le risque, évidemment je l'aurais fait).
Je mise souvent moins de 2000 euros par trade via warrant, mes plus gros trades c'est du 6000/7000 euros via warrants, et avec de telles mises je flippe bien, c'est déjà assez risqué pour moi via warrants sensibles de telles mises parce que le levier contenu dans le produit est trop grand (levier variable par rapport au sous-jacent, levier souvent entre 10 et 20 pour ceux à volatilité moyenne et levier 80 à 100 pour les plus forts leviers, volatilité accrue, pas besoin de miser énorme, il vaut mieux éviter de trop miser).
La sécurité par rapport au capital global, c'est que par trade avec stop manuel, je mise moins de 5% de mon capital global (tout le capital n'est pas sur compte-titres) et c'est du comptant donc dans le pire des cas je ne peux pas perdre plus que la mise (contrairement à du srd en vade par exemple cf. l'histoire du milliardaire qui s'est ruiné en vade sur volkswagen, il m'était arrivé une histoire similaire en 2000, je m'étais ruiné en vade ça aide à prendre conscience de l'importance du money management).

Pour illustrer le fait que tout n'est pas extrapolable en trading, et dans les rendements des placements financiers, voir mon post sur mon raisonnement par unité de capital :
http://zetrader.fr/money-management-raisonnement-par-unite-de-capital
Pour mes 37kE frais de notaire et agence compris en 2006, en placement pépère, peu risqué, qui ne bouffe pas plein de temps en surveillance contrairement au trading, ne génère pas un stress trop important (contrairement au trading), qui permet de dormir la nuit, rétrospectivement, je n'avais pas meilleur placement que cet appartement en placement pépère et peu risqué (le trading n'a rien à voir avec un placement pépère et peu risqué).
je doute que j'aurais dormi tranquille la nuit en mettant 37kE sur le cac 40, surtout quand ça plongeait sec en 2008 et si il fallait compter sur ce placement pour payer le loyer ... c'est à se faire des cheveux blancs avant l'âge.
Donc si c'était à refaire, je le referais sans hésiter parce que j'aurais perdu du fric à louer un appartement équivalent sur la période sans pour autant pouvoir acheter moins cher à l'issue de cette location.
D'ailleurs c'est plutôt 10+1kE qui auraient été bloqué en location, à l'époque c'était 3 mois de caution (environ 1000 euros), qui ne m'auraient probablement pas été rendus puisque j'ai vendu l'appartement en moins bon état que quand je l'ai acheté.
L'autre point, en 2006, j'avais beau avoir bien gagné en bourse, je n'avais pas de taff et je n'en trouvais pas, donc pas de feuille de salaire à présenter, dire "je spécule en bourse" à un bailleur, ça ne le rassure pas trop, donc il aurait fallu allonger plusieurs mois de caution d'avance pour rassurer, il est fort probable que 3 mois d'avance n'auraient pas suffi.
En achetant au comptant, personne ne me pose de question, j'ai dit que j'étais sans emploi puis c'est tout, ils ne m'ont rien demandé de prouver j'ai payé comptant puis c'est tout.
idem pour la sortie (la vente devant le notaire), pas d'état des lieux contrairement à la location, l'acheteur prend le bien "en l'état" et c'est tout.
En location, je doute que les choses auraient été si simples au vu de ma situation.

Pierre Aribaut - Zetrader

3 commentaires

#1  - zetrader a dit :

D'ailleurs j'aimerais bien refaire un achat immobilier d'ici la fin de l'année 2010 mais peut-être pas en France.
C'est pas évident de trouver des bons rendements et la fiscalité, en France les frais plombent pas mal la rentabilité de l'opération, je suis d'accord sur le fait que les intermédiaires et la fiscalité (je trouvais notamment les taxes foncières et frais de notaires très élevés par rapport au prix d'achat) raflent une très grosse partie du gain.
Bref je suis éventuellement preneur pour quelque chose plus au sud ou dans un pays plus ensoleillé et pas trop cher (dans un pays plutôt stable), à bon prix, avec un rendement correct, ce qui aide à rentabiliser plus facilement l'opération, c'est important aussi pour pricer un peu les risques potentiels qui existent avec l'immobilier.

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#2  - delesalle a dit :

Bonjour voyez le Maroc et notre site.
Salutations.

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#3  - zetrader a dit :

@delesalle :
Bonjour et merci pour la suggestion, je pense plutôt à la Tunisie, j'ai l'impression que le Maroc est devenu un peu trop cher au niveau immobilier, vous ne pensez pas ?

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