Appartement vendu en bénéfice rapport rendement immobilier
Rédigé par zetrader - - 13 commentairesCaractéristiques de l'appartement acheté, habité puis revendu en bénéfice :
- appartement F2 1er étage 50,45m² (loi carrez) + cave 8m² (surface au sol) + grenier 11m² (surface au sol)
- vue sur un jardin tranquille dans copropriété calme, orienté sud, zone pavillonnaire
- pas d'ascenseur, pas de gardien, pas de frais d'entretien d'espace vert
- du mobilier inclus dont une cuisine équipée four éléctrique, plaques électriques, plaques gaz, hotte aspirante, frigo/congelo, une dizaine de placards de rangement dans l'appartement, jolie baignoire d'angle
- charges de copropriété comprenant la consommation d'eau personnelle moyenne d'environ 30 euros/mois
- commission du syndic incluse dans les charges de copropriété environ 15 euros/mois
- Rapport locatif environ 300 euros hors charges par mois, 3600 euros HC (hors charges) annuel
- l'appart était loué environ 320 euros charges comprises, soit environ 300 hors charges avant mon arrivée
- Au même étage les voisins pour un appart en moins bon état et un peu plus petit payaient environ 300 euros hors charges soit 315 euros charges comprises
Prix d'achat détaillé au 30 septembre 2006 (jour de la signature de l'acte et remise des clés) :
- 28 000 euros ( prix d'achat valeur immobilière)
- 3 000 euros (prix d'achat valeur mobilière)
- 3 000 euros (commission agence immobilière)
- 3 200 euros (frais de notaire)
- 201,50 euros (taxe fonciere prorata 2006 + frais syndic 2006)
- 80 euros (frais de mutation acquéreur)
- appartement payé comptant, aucun coût du crédit, pas de mensualité ni frais de dossiers
Tout cela fait un prix de revient de 37 481,5 euros tout inclus au 31/12/2006
- J'ai vécu 33 mois dans l'appart (30 septembre 2006 au 20 juin 2009), je n'ai pas eu de travaux à faire.
En ajoutant mes frais de copropriété 2007-2008-2009 payés au syndic, cela fait 15 euros * 30 mois soit 450 euros.
Je n'inclus pas l'eau consommée par moi et mes petites copines (eau incluse dans les charges de copro), ça n'a rien à voir avec le prix d'achat ;)
Donc 37481,5+450 soit 37931,5 euros en prix de revient charges copro syndic incluses prorata TF 2006 incluse.
Taxe foncière 2007 : 480 euros
Taxe foncière 2008 : 490 euros
Tout cela fait donc un prix de revient de 38901,5 euros au mois de juin 2009, TF (taxes foncières) 2006, 2007, 2008 incluses
Pour 2009 l'acquéreur m'a payé 260,44 euros de TF 2009 prorata + 12,30 euros de charges prorata
Niveau "frais" d'annonce :
- j'ai payé 27 euros pour 3 semaines de paruvendu (ça n'a servi à rien)
- j'ai encaissé environ 10 euros de publicité par mois soit 36*10 360 euros via la diffusion de mon annonce gratuite et rémunérée par la publicité que j'avais mise sur http://roanne.appartement.free.fr
En effet j'avais mis en place le site et la petite annonce de vente (au début à un prix délirant pour m'amuser) début août 2006,
juste après la signature du compromis de vente, AVANT même d'être réellement propriétaire de l'appartement.
De même j'ai laissé le site avec sa pub quelques mois après avoir signé l'acte de vente, pourquoi se priver ? ;)
Bilan des courses des "frais" d'annonces : 360-27 soit environ 330 euros encaissés qui viennent en déduction du prix de revient
Soit 38901,5-330 = 38571,5 euros
A cela s'ajoute 210 euros de diagnostics divers obligatoires (à la charge du vendeur)
Et pour cloturer les charges syndic j'ai payé 203,32 euros de frais de mutation (à la charge du vendeur me disait le syndic)
Cela fait 38571,5+210+203,32 soit 38984,82 euros, là on est assez complet et détaillé dans le prix de revient je pense !
Détails du prix de vente (achat pour le nouvel acquéreur) le 20/06/2009
- 38 200 euros (prix de vente valeur immobilière, c'est cette +value immo de 10200 euros qui va tout payer)
- 1 800 euros (prix de vente valeur mobilière, érosion de la valeur mobilière normale après 33 mois d'utilisation)
- 3 000 euros (commission agence immobilière, payée par l'acquéreur)
- 4 000 euros (frais de notaire)
- coût du crédit pour l'acte d'achat à 47 000 euros pour l'acquéreur : achat totalement à crédit 39 000 euros 4% TEG, 8000 euros de crédit à taux zéro
La transaction n'a pas été négociée, vente faite au prix demandé sans aucune négociation (probablement parce je venais juste de baisser le prix de vente).
J'ai donc reçu de la vente 40 000 euros + les 273 euros pour TF 2009 prorata et charges prorata
Son prix de revient immédiat est d'environ 47 000 euros + 260,44 euros + coût du crédit sur 15 ans.
Son prix de revient global immédiat est d'environ 10 000 euros + élevé que le mien en 2006 sans parler du crédit.
Son prix d'achat (hors coût du crédit) frais de notaire inclus est environ 26% plus élevé que le mien en 2006.
La plus-value est due à la hausse de prix de la valeur IMMOBILIERE : une valeur immobilière qui est passée de 28 000 euros en septembre 2006 à 38 200 euros en juin 2009 !
Fait contradictoire aux propos des baissiers hurlant depuis 2006/2007 (exemple jp2 en forum finance lors de mon achat) que la valeur IMMOBILIERE va chuter.
Sur 10 000 euros de plus-value IMMOBILIERE, environ 90% partent en frais d'intermédiaire (notaire, syndic, agences immo, diagnostics).
C'est énorme, les intermédiaires raflent l'essentiel du gain sur les petits prix, cependant si le prix de mon appartement n'avait pas grimpé il m'aurait été impossible de revendre en plus-value.
J'expliquais cela à Finesse en forum finance sur les petits prix, on ne peut pas raisonner en % comme sur les gros prix car les frais sont énormes en % sur les petits prix.
La valeur IMMOBILIERE du bien a grimpé d'environ 36,5% en 33 mois d'habitat, sans faire de travaux
C'est ce qui m'a permis de récupérer mes billes et un peu plus (plus-value inférieure à 1000 euros tout déduit, net de frais & fiscalité).
Petit engagement, petite +value c'est normal sauf méga hausse on peut pas toucher le pactole sur un petit prix,
la hausse en % est déjà pas mal vu le contexte (tapage médiatique baissier depuis été 2007, soit depuis 2 ans.
Les notaires ne calculent probablement pas la plus-value comme moi en incluant autant les frais, mais c'est pas grave dans mon cas puisque sur la résidence principale la plus-value immobilière n'est pas imposée.
Le calcul défavorable de la +value se serait posé en cas de résidence secondaire, il y aurait probablement fiscalisation de la plus-value au-delà de sa réalité frais déduits.
Si on inclut toutes les charges, la fiscalité, les frais, le plus gros de la plus-value dans mon cas est surtout sur le RENDEMENT de cet appartement.
En effet si j'avais loué un appart équivalent pour 315/320 euros CC et placé l'argent (environ 38 000 euros),
j'aurais payé environ 33*315 soit 10 395 euros de loyers sur la période, sans possibilité de récuperer cela,
sans compter la caution qui était de 3 mois de loyers en 2006, elle ne m'aurait pas forcément été rendue.
Est-ce que l'argent placé ailleurs aurait rapporté de quoi payer le loyer ? Non, dans la plupart des cas :
- En monétaires, livret A ou autres livrets fiscalisés vers du 2/3% de moyenne entre 2006 et 2009, non
- Sur CAC 40 entre septembre 2006 et juin 2009 (période proprio occupant pendant 33 mois), non, ça aurait généré une perte
- Sur AV (assurance-vie) en fonds euros vers 4% ou 5% brut, encore une fois non
Je ne compare pas au trading (qui demande bcp de temps et du travail) mais à un placement assez sûr qui demanderait peu de temps, et ne serait pas trop risqué (le cac c'est déjà limite).
Pour le cac 40 il aurait fallu pouvoir supporter de voir son fric fondre pendant qu'on paie le loyer chaque mois sur la période.
Le rendement locatif de cet appart a été d'environ 10395 euros pour un investissement inférieur à 39 000 euros, cela fait environ 26% de rendement sur 33 mois
+ petite plus-value nette non imposable sur le prix, globalement on est proche des 30% de rendement sur 33 mois, pas mal pour un placement pépère.
Cette première expérience immobilière s'est donc soldée par un rendement supérieur aux monétaires, livrets, assurance-vie, cac 40 sur la période d'achat-habitat-revente.
Si j'avais été locataire d'un appart équivalent sur la période 2006-2009 (suggestion de jp2 en forum finance, en 2006 = ne pas acheter cause krach imminent),
j'aurais mis + de 10 000 euros dedans en loyers non compensé par le placement de l'argent qui aurait diminué au passage à force de piocher
dedans pour payer les loyers, mais en plus cette attente en locataire n'aurait pas été récompensée puisque pour trouver un appartement équivalent, en 2009, malgré la "crise" et environ 2 ans de tapage médiatique baissier, ça se paye plus cher !
J'aurais donc mis plus de 10 000 euros dans des loyers et j'aurais du payer environ 10 000 euros plus cher le même appartement, où aurait été le gain ?
Cependant j'ai bien conscience que les choses se sont globalement bien déroulées, et que l'immobilier demeure un placement à risques.
Si par exemple j'avais eu des travaux coûteux dans l'appart ou dans la copro (ravalement ou autre), si il n'y avait pas eu aussi peu de frais de fonctionnement, je n'aurais pas pu être en gain en vendant à petit prix.
En cas de travaux coûteux, j'aurais :
1) soit vendu à perte si j'étais pressé, mais pourquoi se presser si on a déjà payé ce qui coûtait cher ?
2) soit attendu pour vendre + cher (j'aurais choisi cette option et tenté le temps nécessaire en habitant dedans, j'ai connu pire).
Par ailleurs, ça aurait permis de continuer de faire travailler le rendement, et amortir ainsi les travaux.
De cette expérience immobilière, j'ai appris pas mal de choses, c'était enrichissant, pas seulement financièrement.
Je suis donc content d'avoir tenté cette expérience, si c'était à refaire, je le referais sans hésiter.
Aucun regret, si ce n'est de me dire que j'aurais peut-être pu vendre encore plus cher en 2007 avant le tapage médiatique baissier,
mais le rendement locatif aurait aussi moins travaillé puisque ça aurait impliqué une vente peu de temps après avoir emménagé.
En l'absence de transaction et n'ayant pas essayé réellement de vendre en 2007, il est impossible de consulter un cours pour son appart,
je ne saurais jamais si ça aurait été possible de vendre au prix que je pensais possible en 2007.
Je pensais qu'une vente serait possible vers environ 50 000 euros au vu des autres prix que je voyais pour un appart "similaire" à roanne.
Mais je me trompais probablement dans cette estimation car ça aurait fait une plus-value immédiate énorme sans rien faire.
Pour résumer cette opération immobilière :
- j'ai acheté cet appart 34000 euros + frais de notaire en septembre 2006, je l'ai habité 33 mois sans faire de travaux.
- un gars achète le même appartement 43000 euros + frais de notaire en juin 2009, l'appart et l'immeuble n'ont pas fait l'objet de travaux, donc physiquement il y a plutôt eu dégradation des biens (usure normale).
- Aujourd'hui pour acheter le même appartement je devrais débourser plus qu'à l'époque (en témoigne l'achat de ce gars et les autres annonces).
Malgré la "crise", sur ce micro-marché que sont les basses tranches de prix dans l'immobilier, les prix n'ont pas baissé, ils ont augmenté.
Voici les scans et photos des pièces du dossier :
http://zetrader.fr/appartement-vendu-en-benefice-pieces-du-dossier
Photos de l'appartement et descriptif :
http://zetrader.fr/appartement-vendu-en-benefice-photos-et-descriptif
Une vidéo présentant Roanne, une ville assez tranquille, sympa à vivre (en dehors du froid l'hiver) :
je suis arrivé assez léger à Roanne (vêtements, quelques affaires personnelles, mon ordi, cd/dvd ...) j'ai acheté un peu de mobilier sur place et utilisé celui aussi laissé par le vendeur (une dizaine de meubles environ en tout laissé dans l'appart par l'ancien proprio), je n'ai pas eu à faire un long déménagement 