Achat immobilier en Espagne : quels pièges à éviter ?

Par zetrader - - 15 commentaires - Gagner en bourse - Techniques de trading - Parrainages ING Boursorama IG Binck Fortuneo
Une discussion intéressante sur mon forum financier des pièges à éviter lors d'un achat immobilier en Espagne.
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zetrader le 24 janv. 2011 19:19
Bonjour à toutes et à tous, je pense à acheter un appartement ou une petite maison en Espagne (cela dépendra des prix, opportunités et situation géographique), parce que le climat me plait et que les prix me semblent pas trop élevés, de plus j'y vois géographiquement et administrativement l'avantage que cela reste en europe / zone euro.
Ce serait donc à priori plus facile pour les démarches administratives que pour un achat à l'étranger hors zone UE.
Mais avant cela, j'ai envie de solliciter votre expérience pour ceux qui connaissent un peu le marché immobilier espagnol.
Selon vous, quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier en Espagne ?
Quelles difficultés ou problèmes peut-on rencontrer ?
Si vous avez déjà acheté en Espagne ou vous connaissez quelqu'un qui l'a fait : les démarches ont été rapides ou longues ?
Merci pour vos réponses et retours d'expériences :-)

zetrader le 27 janv. 2011 14:04
Voici un copier-coller d'un extrait de l'avis d'un contact :

"acheter de l immo en espagne actuellement ?
je suis un specialiste de toutes les questions espagnoles tellement j y ai vecu et connais le pays et aime le pays ... je devrais te dire d acheter si j'etais malhonnête. mais non pierre, je suis honnête.
acheter de l immo en espagne aurait été une excellente idee en 2000. maintenant c est le plus mauvais moment pour le faire !
acheter de l'immo maintenant en espagne est logique vue la descente aux enfers des prix, mais ne rapportera pas d argent. une stratégie financière gagnante est peut-être de laisser la logique et de réfléchir en termes financiers.
le pays va vers la ruine, il se peut q a un moment ou un autre, la prochaine grece soit l espagne. il y a des elections presidentielles en 2012. la gauche ne repassera pas. d ici l election, aucun vecteur ne fera remonter les prix immo tant le pays vit dans la nullite economique et budgetaire en attendant de jours meilleurs ou en se voilant la face, specialite cette derniere bien espagnole.
conseil personnel : attend les elections presidentielles, n achete rien avant 2012, et mon intuition est q les prix ne remonteront pas avant 2013, donc le moment ideal pour ramasser le marché a la warren buffett a tres bas prix est ... peut etre 2013.
bref, q je me trompe ou pas dans mes anticipations sur 2012 et 2013, je te jure q maintenant c est pas le moment, oublie 2011 pour t associer au marasme de l espagne !
sinon, je suis pote reel avec un des plus gros moovers d immo d alicante.
en dehors, si tu achetes en 2013 par exemple, je te propose de t aider dans toutes tes demarches gratos, en esperant q tu m arroseras bien le soir en boite de nuit ahahahahahaha !!!
les demarches sont faciles et rapides en espagne, en 2004 elles sont tellement rapides t tellement rapides q tu peux acheter a credit ou au comptant un appart en 15 jours avec tous les papiers du notaire et tout ton credit en 15 jours. je sais, ca na rien a voir avec les 3 mois legaux en france qui se transforment en 4 mois parce q les banques sont negligentes sur les dossiers ou arbitraires aalors q elles ont recu des aides d etat astronomiques en 2008 pour ne pas sombrer dans la merde q elles ont elles memes cree ...
bref, qd tu acheteras, je t aiderai si tu acceptes, c est facile t rapidet fiable a condition de faire une petite investigation avant de prendre rdv chez le notaire
ca je te l expliquerai si tu achetes.
tu voulais acheter ou : barcelone, madrid, mallorca, ibiza ?
sinon, les frais de dossier sont les memes q en france : environ 2.5 % de laisses au notaire pour du neuf et 7.5 % pour de l ancien
aux etats unis, acheter de l'immo revient a 500 euros !!!!! pas de frais de notaire quasimment, mais il ne faut pas trop se lancer maintenant car le pays est immobilierement sinistre et attention a la floride ou trop de biens sont a vendre et ou les prix sont pas pres d etre appuyes par la demande ....en plus la floride c est a 0 metre d altitude, bref, avec le changement climatique, dans 20 ans, ton appart pieds sur la mer a floride, ce sera l atlantide !!!
je crois q si tu ne veux pas attendre 2 ans pour faire un bon coup en espagne, le brésil serait peut etre un bon truc a jouer. je vois pas le bresil baisser en puissance. si ja vais de la tune a jouer en immo la, j acheterai au bresil, dans 20 ans ca vaudra bien plus tellmeent se pays va monter"

Et surtout les conseils et précisions suivantes :

ouais je sais c est pas cher maintenant. tu peux acheter sans crédit, c est sûr tellement, c est pas cher ...
je connais un peu la région de valence, je passerai te voir prendre un verre si mon avion est à valence
alors si tu achètes du vieux c est environ 7.5 % de frais de notaire.
fais attention, les lois ne sont pas les mêmes
tu en as pour 15 jours maximum pour passer chez le notaire en étant pleinement proprio, mais il y a des astuces et des dangers à connaître
__on peut te vendre légalement un appart avec des frais de copropriété non payés pendant 3 ans
__1 appart avec les impôts locaux non payés et en procédure
__1 appart avec une procédure de mise en demeure ou de contravention ou d' obligation de restauration par les services d' architecture et d' urbanisme de la mairie
__1 bien avec des dettes hypothécaires du propriétaire antérieur que tu devras essuyer ou pour lesquelles tu devras perdre ton bien qui sera judiciairement séquestré
si le propriétaire antérieur n' a pas réglé tout ce que je t ai dit, il se pourra q tu signes chez le notaire pour un bien qui te sera mis en contravention ou sequestré.
fais attention, de nombreux français se sont faits avoir avant toi car ils n y croient pas. sache q toute cette mascarade se fera en espagne par des gens souriants et très aimables ...
il te faut mandater quelqu' un pour inspecter et trouver les preuves selon lesquelles le bien est libre de problèmes comme je t ai dit.
la loi n est pas pareil en espagne. si tu achètes avec ces problèmes là et q tu va aux tribunaux, les tribunaux ne te donneront pas raison car ils considèrent q c est à toi de faire les recherches
finalement, tu vas payer 7.5 % sur le bien en notariat.
il est coutume de s arranger en secret avant de passer chez le notaire, pour le montant du bien à payer.
si ton appart coûte 100.000 euros en agence, tombe le à 87.000 euros en disant q c est du comptant et q tu n as pas plus. ils vont te voir la gueule de français et vont se dire, voilà un pigeon étranger, on va se mettre durs et lui demander 95.000 pcq le type c est un parisien avec du fric
conseil, tu ne dis pas q tu es parisien, tu dis q tu viens d auvergne, q tu es agriculteur de truffes et q tu as du pognon au noir q tu voudrais investir en espagne. tu dis q tu as 95.000 au black et q tu veux acheter genre 87.000 + frais de notaire.
demande à l agence une fois mis d accord sur le prix de 87.000 pour le bien a 100.000, q la declaration notariale se fasse sur une valeur de 75.000 euros, et tu lui donnes 12.000 euros au black
tu peux en parler a n importe quel agent ou agence immobiliere,aussi grande soit elle, tu verras, des q il y a du pognon, ils ont l astuce tres rapide et acceptent de suite tous les coups
donc tu donnes 12.000 au black et tu payes 75.000 au notaire en payant donc moins d efrais de notaire car ça tombe donc à 7.5 % de 75.000
tu donnes une enveloppe de 12.000 euros à la agent immo q tu n ouvres pas devant le notaire. il ira aux toilettes les compter. de toute facon un bon notaire en voyant l enveloppe, s eclipse 5 minutes en faisant sembler d avoir oublie des documents et apres 5 mn, revient dans la salle.
ne donne jamais l enveloppe avant le jour ou tu passes chez le notaire, tu le regretterais amerement. ne donne jamais l envelope avant d a voir lu et verifié chez le notaire de combien est le total du montant de la vente ( vériifie q c est 75.000 euros et pas 87.000 euros ). ils ne peuvent pas descendre à 55.000 au lieu de 75.000 euros, pour des raisons cadastrales. 75.000 pour 87.000 ça me parait bon.
donne l envelope a l agent immo chez le notaire une fois verifie le montage du notaire et le prix de vente final. pour t assurer de la tres correcte execution du montage, promet lui des le debut des negociations un billet de 500 euros supplementaire main a main en cash des q tu auras tout lu et signe si tout est correct. une fois signe le contrat notarial, tu te separes de l agent immo en lui donnant le billet de 500
bonne chance
n achete jamais les pieds sur la plage
bcp de constructeurs ont bati sur terrains marecageux pris a la mer et tu t en voudras d avoir achete un bien qui prend l eau par le sous-sol !
autre conseil
si tu achetes une villa
fais attention il est legal de te vendre un pavillon avecx une connexion d electricite ou d eau qui a toi te parait bien fonctionner mais qui est illegale ... tu auras du mal a revendre ...
finalement, acheter avec piscine ne te fera pas revendre bcp plsu cher car les espagnols ont la plage et s en foutenbt un peu d ela piscine
par contre grande terrasse et jacuzzi sont tres apprecies pour la revente
bonne chance"

Ce qui me surprend (entre autres) selon cet avis c'est le fait de pouvoir être redevable des dettes du précédent proprio.

Un autre avis qu'on m'a donné sur un autre forum :

"Un des bons plans en ce moment est d'essayer de racheter le bien à une caja ou banque qui l'a reçu par défaut de l'emprunteur. Les banques essaient de s'en débarrasser le plus vite possible afin de ne pas avoir à déprécier plus leur bilan.

J'ai vu beaucoup de problèmes sur la qualité des constructions, il faut donc y faire attention (tout a été construit à tour de bras en ne respectant parfois pas les normes ce qui donne des biens en décrépitude au bout de 5 ans)."

Et aussi en réponse à cette histoire de dettes dont on pourrait être redevable sur un achat immobilier en Espagne, cela ne lui dit rien :

"Le très récent est globalement plus qualitatif, il y a eu une certaine montée en gamme récemment (ils ont pris conscience des problèmes) mais toutes les constructions de la fin des années 80 jusqu'au début des années 2000, il faut se méfier.

Pour le fait de devoir les dettes antérieures, je n'en ai jamais entendu parler et cela me semble très douteux (la dette étant lié au patrimoine de la personne saisie et non pas au bien sui generis). Dans le cas d'une société d'accord, mais d'une personne physique, je ne vois pas quel mécanisme de droit civil permettrait ceci ! Je vais essayer de me renseigner.

Par contre il est possible que l'on soit redevable des factures d'électricité, eau, gaz précédentes (ça je l'ai vu et même en cas de location, ça m'est arrivé l'an dernier finalement j'ai négocié avec le propriétaire et cela s'est bien passé)."


Et vous ? Par rapport aux avis, auriez-vous des compléments d'informations à apporter ?

Peut-on être redevable des dettes du précédent proprio ? Si oui, comment éviter ce piège ?
Est-ce qu'on peut faire une transaction immobilière en une quinzaine de jours (cf. premier avis de mon contact) contre les délais de 2/3 mois en France (délais entre compromis de vente et acte de vente) ?

TITOUNE le 29 janv. 2011 00:04
Bonjour,
Je réside à Alicante depuis de nombreuses années et je me suis décidé à acheter il y a un an.
Ce n'est pas une si mauvaise idée que ça d'acheter maintenant. Les prix sont en train de beaucoup baisser bien que les prix affichés en agence soient au moins 20% en dessus du prix de cession, parfois plus, ( il faut donc négocier et rejeter sans état d'âme les biens trop surévalués).
Les prix continueront à baisser : 20% de chomâge, 85% de la population déjà propriétaire et les dégrevements fiscaux trés intéressants pour ceux travaillant dans le pays, ont pris fin en début d'année, TVA a augmenté de 2% en juillet passant de 16 à 18%, stock de logements invendus énorme, Banques au bord du gouffre ( surtout les caisses d'épargne en cours de nationalisation).

Je te conseille :

-D'abord bien savoir ou tu veux acheter. Quelle région? Quel coin? Bien regarder l'environnement, acheter toujours dans un coin déjà bien construit sans terrains vagues à côté, car du jour au lendemain, tu peux te retrouver avec une route traversant ta propriété ou une tour de 20 étages à côté de ta villa ( bien qu'au train où vont les choses, je ne vois pas de construction nouvelle avant au moins 20 ans). Fais bien attention à celà car j'ai des voisins qui ont eu cette mésaventure, ils ont acheté un pavillon et leur jardin va se transformer en rond point!
Une fois fixé sur le bien à acheter, file à la mairie consulter le POS.

-Si tu achetes en bord de mer, choisis un coin vraiment prés de la plage, que tu puisses y aller à pied ( argument à la revente). Beaucoup d'urbanisations dans la région d'alicante et de murcia se sont construites à plusieurs kilometres de la plage - Prix interessants mais pratiquement impossible à revendre par la suite.

- N'achète jamais dans un immeuble neuf, mais vide, pour aussi interessant qu'en soit le prix!
Toutes les banques te proposeront d'emblée ce genre de bien dont ils veulent se débarasser. Conclusion , prix attractif, mais l'immeuble peut mettre des années à se remplir, le promoteur faire faillite si c'est pas déjà fait et tu devras payer tout seul les charges de coproprieté ( ascenseur, lumière, ....), tu peux pas payer: plus d'ascenseur, plus de pompe à eau pour te monter l'eau à l'étage...
Ce genre d'immeuble va finir comme nous avons pu le voir dans le passé dans l'escarcelle des mairies où ils finiront en logement sociaux. ( voir exemple Parque Ansaldo à San Juan de Alicante repère de drogués qui a fini rasé, il y a 4 / 5 ans). Les premiers acheteurs ont dû fuir avec deux valises ( comme les réfugiés d'Algérie).

-L'environnement est trés important , je parle aussi de tes voisins directs, car un gros défaut de toutes les constructions espagnoles est l'insonorisation. Ils savent pas faire, tu entends tout : ce que fait ton voisin dans la salle de bains, dans sa chambre...
Dans ma super résidence de luxe où j'étais locataire : Piscine grande comme un lac, terrain de squash, tennis, saunas, salle de gym, je profitais de la fumée de cigarette de mon voisin qui passait par les trous des prises électriques! Vrai!
Eviter donc les tours énormes ou tu es entouré de voisins en haut en bas à droite et à gauche, et aussi directement au dessus d'un commerce ou d'un bar ( l'enfer!).

Les prix : Comme je te le disais c'est du n'importe quoi, et je te conseille d'être patient, ne pas te précipiter et faire le tour de toutes les agences pour te faire une idée. Aujourd'hui sur Alicante, zone Playa San Juan - El Campello, dans petite résidence sympa, avec jardin et belle piscine, un 3 chambres , 2 salles de bains, salon, cuisine , terrasse, garage et cave ( trastero), surface de 100 m2 environ , le tout en bord de mer ( mais pas première ligne), ne doit pas dépasser 190 000 euros auquel tu ajouteras 10% de plus pour frais notariés et divers autres impôts. Je parle d'une résidence de pas plus de 10 ans d'âge.
Bien entendu, si tu veux 2 chambres ou dans du plus vieux, tu feras baisser en conséquence.
Le coin doit être prés de commerces, et bien desservi par autobus.
Pratiquement toujours, le vendeur insistera pour que tu règles une partie en B ( noir) voir ce qu'en ont dit les autres commentateurs.

Mais venons au moment où tu as trouvé un bien qui t'intéresse.

-Le vendeur va te demander de lui donner une certaine somme pour bloquer le bien. Somme en liquide, car les chèquiers ne servent à rien en Espagne, ils sont refusé partout et d'ailleurs personne n'a de chéquier. Cette somme soit tu la donnes par virement bancaire ( c'est le mieux car il ya une trace), soit en liquide. C'est là que réside le premier problème, car si le propriétaire a un accident avant que la vente se réalise ou est malhonête, tu peux avoir des problèmes pour récuperer ton argent. En Espagne, les notaires n'interviennent pas dans cette phase de réservation.
Moi, j'avais insisté pour que le virement soit fait directement au directeur de l'agence qui avait pignon sur rue et non pas au proprio. D'où l'importance de traiter de préférence avec des agences qui appartiennent à L'API ( agentes de la propiedad inmobiliaria). Il ya à ce moment là de la réservation un petit contrat qui est signé entre les deux parties, mais ce contrat ne se fait pas , en principe devant notaire ( tu peux toujours insister pour que cela fasse , mais c'est pas dans les usages). Ce contrat précise un délai avant la vente aprés lequel tu peux perdre la somme que tu as laissé et le propriétaire doit t'indemniser le double de la somme ( en principe....). Mais il n'y a pas de délai de reflexion, ou de délai pour trouver le crédit bancaire, ni rien de tout ce qui se fait en France. Rien non plus sur les risques de vice caché, ni sur les thermites, ni sur les risques de zones innondables et autres garanties que te procures la loi Française, d'où la grande prudence et l'absence de précipitation avant la signature du pré contrat.

- Avant la signature du pré contrat :
- Aller à la mairie : Voir POS- et s'informer si les impôts fonciers ( IBI: impuesto bienes inmobiliarios) payés par le vendeur sont susceptibles d'augmenter ( En ce moment , c'est la mode: les mairies n'ayant plus rien à se mettre sous la dent)
- Demander au propriétaire , un relevé des charges de copropriétés ( Comunidad), pour savoir s'il n'a pas de dette, relevé eau, gaz, electricité, et aussi le dernier relevé de l'IBI.
- En ce qui concerne son hypothèque, normalement il n'y a rien à demander, car on achète le bien libre de charges, et cela doit être mentionné dans le contrat de vente.

Aprés la signature du pré contrat, aller voir les banques. En effet en Espagne, c'est trés rapide car ils se couvrent avec le bien.
Moi, ça m'a pris à peine 2 semaines.

La banque va d'abord t'envoyer une société de tasación qui va évaluer la valeur de ton bien pour voir si elle n'est pas inférieure au montant qu'ils vont te prêter ( 80% maxi de la valeur). Ensuite tu insisteras pour avoir un taux fixe, sinon ils te colleront un taux variable non capé qui va encore faire parler de l'Espagne dés que les taux d'intérêt vont remonter.
Avant de signer ton prêt bancaire, tu l'étudieras en détail avec ton avocat.

La banque prend ensuite RV avec le notaire, pour signer le contrat définitif. Tu demanderas à avoir la copie du contrat que tu vas signer ( acte d'achat et surtout conditions du prêt bancaire ), cette copie est disponible 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Tu l'étudieras scrupuleusement avec ton avocat et n'oublie pas la mention que le bien acheté doit être libre de charges. Saches que le banquier t'accompagnera chez le notaire le jour de la signature, car tu signes les conditions du prêt qu'il t'accorde.

Il y a aussi une chose que tu demanderas à l'agence ou à l'avocat ou au consulat, c'est que si tu achètes en Espagne, je pense qu'il faut aussi que tu dois demander un NIE ( numero identification étranger), numero que possedent tous les résidents étrangers en Espagne. demande cette information avant de signer le pré contrat, car cette démarche peut demander du temps. Je ne suis pas sûr qu'elle soit obligatoire.

Conclusion :
Si tu prends un avocat, que tu passes par une agence qui appartient à API, et que tu prennes ton temps et les précautions d'usage, il n'y a aucune raison pour que ton achat se passe mal, et il y a en ce moment de trés bonnes opportunités, notamment sur Alicante, belle ville au climat trés agréable ( jamais de température négative), trés bien desservi par aéroport international important , avec trés forte population francophone. Evite Torrevieja et Benidorm ( nids à Anglais, loin de tout, mais certes pas cher).LOL

zetrader le 30 janv. 2011 20:41
Bienvenue TITOUNE et un grand merci pour ton long post instructif :D
C'est super sympa d'avoir pris le temps ^^
Dans ton post tu confirmes certaines choses qu'on m'a dit par ailleurs (contact facebook, autre forum, recherches internet).
Pour le NIE par exemple, j'avais vu que c'était apparemment nécessaire pour :
1) ouvrir un compte bancaire en espagne
2) acheter un bien immobilier en espagne
Et comme les espagnols préfèrent qu'on les paye avec de l'argent qui vient d'un compte espagnol (plutôt logique, un français aurait la même préférence), l'étape logique pour un étranger qui veut acheter en espagne serait 1 puis 2.

Pour répondre à tes questions, je souhaite acheter vers Valencia, dans le secteur suivant si possible :
- Valencia Capital
- Torrent
- Paiporta

Les types de biens immobiliers visés :
- appartement dans l'ancien, si ça a 30 ou 40 ans d'âge ou même plus, ça ne me dérange pas, tant que c'est fonctionnel, en bon état apparent et qu'il y a pas de problèmes majeurs, que c'est du "solide"
- petite maison dans l'ancien, idem pour les critères

Je ne souhaite pas forcément être aux premières loges de la mer, être à quelques km ça ne me dérange pas au contraire parce que l'idée d'être trop près de la mer, en zone potentiellement inondable ne me branche pas trop.
D'un point de vue topographie au contraire, idéalement je préfère à quelques kilomètres de la mer à l'intérieur des terres et un petit peu en hauteur (en haut d'une petite cote par exemple) pour justement ne pas être aux premières loges et ne pas être inondé dès qu'il y a un problème temporaire, idem de préférence éviter ce qui ressemble à une "cuvette" au niveau topographie.

Je suis très simple dans mes besoins, dans le cas d'un appartement je cherche plutôt :
- 1er ou 2ème étage voire 3ème étage maxi
- orienté sud, si possible pas de vis à vis ou vis à vis le plus lointain possible (par exemple avec vue sur un jardin)
- pas d'ascenseur, pas de gardien, pas de frais d'entretien d'espaces verts ou piscines etc ...
- copropriété low cost

En fait l'ancien appartement que j'avais acheté à Roanne, la même chose en Espagne me conviendrait parfaitement ;-)
http://zetrader.fr/appartemen ... descriptif
C'était un "immeuble" des années 20 (en fait ancienne maison de ville transformé en petit immeuble, 5/6 appartements) mais je m'en tape qu'il soit ancien, il tenait bien la route + de 80 ans après, il n'y a pas eu de ravalement de façade sur les 30 dernières années et aucune grosse fissure apparente malgré cela, le temps que j'y ai habité (pendant près de 3 ans), c'était low cost au niveau des frais de copro, et y a pas eu de travaux à payer dans la copro, c'était nickel de ce point de vue.
Et du fait qu'il soit ancien, pour qui n'était pas difficile à vouloir les trucs derniers cris ou à la mode, le prix était très correct (34000 euros pour 50,45m² loi carrez+cave+grenier) pour un appartement habitable en l'état.

Une ancienne maison de ville divisée en 2/3 appartements aussi pourrait me tenter grandement :
- pas de syndic
- possibilité de me loger et louer un ou deux apparts juste à côté, pratique pour la gestion locative


Pourquoi Valencia plutôt que Alicante ?
Justement à cause des risques d'inondations et de sols humides qui me semblent plus grand à Alicante qu'à Valencia.
Certes à Alicante il fait encore un peu plus chaud qu'à Valencia mais :
- Alicante est plus bas par rapport à la mer (altitude moyenne 0 mètre cf. http://fr.wikipedia.org/wiki/Alicante )
- Valencia est plus haut par rapport à la mer (altitude moyenne 15 mètres cf. http://fr.wikipedia.org/wiki/Valence_%28Espagne%29 )

Voir aussi historique récent :
"En 1982 et 1997, de fortes inondations ont beaucoup affecté la ville."
Et le climat avec des pluies fortes et concentrées, pas mal d'orages aussi (visiblement plus qu'à Valencia, rien qu'en regardant récemment sur la météo à 10 jours sur yahoo, y avait une différence sur la fréquence des pluies/orages plus nombreux à Alicante apparemment) :
"Les précipitations sont regroupées sur de courtes périodes, surtout au mois de septembre et octobre et occasionnent des inondations notamment dues au phénomène connu dans le Levante sous le doux nom de gota Fria, la « goutte froide ». Il s'agit, à la base, de la jonction à 5000 mètres d'altitude entre un air exagérément chaud, de type méditerranéen, et une poche d'air polaire, de -25 °C à -65 °C degrés. C'est dans des circonstances similaires que se produisent les typhons. En arrivant sur les côtes, car elle se forme habituellement au-dessus de la mer, le changement orographique provoque la rupture du front orageux. La bourrasque finit par « percer » l'atmosphère pour produire de grosses précipitations, parfois catastrophiques à cause de la concentration des pluies."

Certes à Valencia, il fait peut-être 3 ou 4°C de moins en moyenne, mais à priori plus souvent un soleil dégagé, moins de pluies/orages, en moyenne il ferait quand même entre 5 et 10°C de plus qu'à Paris (selon les jours, là par exemple en regardant maintenant c'est 10°c de différence selon yahoo météo -2°C à Paris et +8°C à Valencia, au passage +9°C à Alicante) pendant la période froide, ce qui me changerait déjà pas mal du climat de la France ...
Parce qu'à Paris (75) et Roanne (42) on se les caille pas mal, chaque hiver on déguste ^^

zetrader le lun. 31 janv. 2011 18:43
Je rajouterais les réponses suivantes en complément d'information, venant d'un autre forum :

"Je viens de faire une recherche.
En fait l'hypothèque peut se transmettre à l'acheteur, il faut bien vérifier dans la promesse de vente que le bien soit "libre de cargas" (que le propriétaire garde donc l'hypothèque pour lui).
D'après ce que je vois, l'hypothèque est en général également levée au moment même de la vente (somme restante d'hypothèque transférée automatiquement à la banque prêteuse).
http://www.euribor.com.es/foro/hipoteca ... ecado.html
D'ailleurs voici un lien des biens de banques et cajas si vous voulez jeter un coup d'oeil :
http://www.error500.net/comprarpiso-hip ... .html#more
15 jours cela me semble optimiste mais moins long qu'en France, c'est très plausible."

Et la réaction suivante :
"En France, une partie du délai est lié à la possibilité par la commune de préempter le bien (s'il est dans une zone idoine)... je ne sais pas si les collectivités locales peuvent préempter en Espagne."


Est-ce que les mairies peuvent préempter en Espagne ?

TITOUNE le 2 févr. 2011 01:37
Bon, Valencia ou Alicante, s'il s'agit d'un achat ,
la 1º règle : Prudence,
la 1º étape est de se mettre en contact avec l'agence consulaire et demander la liste des avocats francophones avec qui ils travaillent d'habitude, ça peut coûter 5 ou 600 euros, mais éviter bien des déboires.
Étudier avec lui, le pré contrat qui je le répète ne se fait pas devant notaire et donc, n'a pas grande valeur. Ne jamais donner d'argent liquide directement au vendeur, ni une transferencia bancaire et insister pour que celle ci soit faite à l'agence immobilière ( s'assurer d'abord par son avocat que celle ci ne soit pas en cessation de paiement).
Voir pour le NIE avec le consulat , si c'est obligatoire ou pas.
Puis aller voir la banque, mettre un délai assez long dans le pré contrat ( 4 mois), pour ne pas risquer de perdre son argent. A la banque, ne pas les écouter, négocier un taux fixe et surtout faire bien relire toutes les clauses par son avocat avant de signer ( vrai charabia), pour l'assurance vie du prêt, ce n'est pas obligatoire, car le bien est hypothéqué, les assurances sont trés chères et sont payées en général en une seule fois lors de la 1º mensualité, mais c'est négociable.
Les délais sont trés court si toutefois la banque voit que l'opération est sans risque pour elle et donc juteuse ( gros apport personnel et petit crédit), à ce moment là, c'est l'agence même qui peut signer sans demander l'autorisation de la caisse régionale. Mais si vous êtes un parfait inconnu, et que vous demandez beaucoup, ça risque de prendre un peu plus de temps. En tout cas , moins qu'en France, car il n'y a pas de délai de reflexion, ni de droit de préemption des mairies.
15 jours seulement de délai à la banque, c'est possible. En fait, la banque envoie d'abord la société qui évalue la valeur du bien, et ça dépend le temps qu'elle met à venir l'évaluer , faire son rapport, qu'elle remet ensuite à la banque. Aujourd'hui, comme il n'y a plus beaucoup d'opérations, ça peut être baclé en 3 jours.
Il faut absolument voir le POS en mairie, pour éviter de voir une route traverser sa cuisine le lendemain de l'achat. C'est arrivé!
Si vous voulez vous faire peur ,aller consulter l'association : Abusos urbanisticos no.
En ce qui concerne les garanties , le bien doit être vendu libre de cargas, et il faut s'assurer que le vendeur a bien réglé ses impôts IBI ( seulement le foncier, car il n'y a pas d'impôts locaux en Espagne), qu'il ait bien payé ses charges de copropriétés COmunidad, et ses factures gaz electricité téléphone.
Il faut aller trois jours avant la signature chez le notaire, récuperer une copie pour bien l'étudier avec son avocat et faire changer si ça va pas. :D

marc75019 le 7 févr. 2011 18:27
Merci pour vos posts qui sont très instructifs.
je cherche aussi à acheter en Espagne et plus particulièrement à Empuriabrava.
J'ai pris contact avec une agence immobilière qui m'a dit que je devais avoir un apport de 50 pour cent de la valeur du bien pour que les banques espagnoles me fassent un crédit.
Pouvez vous me confirmer cela?
Sinon connaissez vous une banque Française ou Espagnole à qui je pourrai m'adresser.

Merci pour votre aide

Marc

TITOUNE le 12 févr. 2011 20:52
Bonjour Marc,
- L'apport personnel de 50%, je ne sais pas. Le minimum demandé c'est 20% du montant du prêt. Les banques sont en ce moment en trés mauvaise situation, donc elles ont élevé leurs exigences. Ça dépend surtout si tu donnes confiance , et les garanties que tu peux leur donner. Si tu débarques à peine dans le pays, que personne ne te connaît, ça risque d'être trés compliqué en ce moment d'arriver à avoir un prêt dans une banque espagnole, surtout si tes revenus sont uniquement obtenus en France. Dans les dernières stats, 85% des demandes de prêts immobiliers faits en catalogne sont refusés ( c'est un bon argument pour marchander encore plus). C'est à peu prés le même pourcentage au niveau national.
De plus, je ne suis pas du tout sûr que les conditions de prèts soient plus avantageuses dans les banques espagnoles. Par expérience personnelle, j'ai pu comparer, et ce que m'octroyait une banque française était beaucoup plus avantageux au niveau du taux, et surtout beaucoup plus limpide et plus simple à comprendre... Par contre, les délais étaient trés trés longs, mon dossier avait mis plus de quatre mois à ètre accepté , puis il fallait compter avec le délai pour envoyer l'argent en Espagne, le déplacement pour signer....Trés compliqué et j'ai dû finalement garder ma banque espagnole qui a tout torché en deux semaines.
Il y a en Espagne deux grosses banques incontournables: Santander Central Hispano, et BBVA- Je pense que Santander est un petit plus avantageuse au niveau des frais bancaires qui te sont facturés, car le système bancaire espagnol te facture tout. Aprés il y a beaucoup de caisses d'épargne, la plupart en grosses difficultés. Seule LA CAIXA serait en bonne santé, et je te conseille si tu fais ton achat en Catalogne, d'aller les voir, car LA CAIXA est une caisse catalane, trés bien implantée au niveau national, et encore plus en catalogne.
Voilà ! ;-)

zetrader le 22 févr. 2011 13:25
J'ai eu une nouvelle réponse d'un contact forum, pour lui les notaires ne valent pas du tout la même chose en France et en Espagne, et du coup il faut également être assez prudent face aux risques d'acheter à un vendeur qui ne serait pas le réel propriétaire du bien mis en vente.
Voici un copier/coller de sa réponse :
"bonjour, soyez extrêmement prudent.
le fait qu'il y ait s'agisse d'un pays de l'UE et de la zone euro est loin d'être le plus important.
le droit immobiliser espagnol n'est pas le droit français, ainsi le notaire espagnol, contrairement au français, ne garantit pas l'origine de propriété.
Autrement dit si votre vendeur n'est pas vraiment le propriétaire du terrain vous risquez un jour d'avoir une grosse grosse déconvenue (en France le notaire vérifie la réalité de le propriété par le seul vendeur et en remonte l'historique surs 30 ans, au vu des actes authentiques - c'est donc bordé à 100 % ... sauf faute du notaire bien sur).
En Espagne le notaire se contente presque de prendre les états civils et déclarations des parties séns faire une telle vérification.
Bon courage,
geek"

Qu'en pensez-vous ?

delatte le 23 févr. 2011 12:21
faites attention, l'immobilier n'a pas fini de rechuter en Espagne.

zetrader le 1 mars 2011 14:20
C'est pas grave, je ne pense pas que ça va chuter encore des masses, si ça chute encore de 5% ou 10% d'ici un an, en achetant dans les mois à venir, si le rendement est bon, ça peut s'amortir assez rapidement.

delatte le 10 mars 2011 13:38
la bulle immobilière en france va éclater à son tour :
http://www.lavieimmo.com/interview-immo ... 10733.html


yannC le 27 mars 2011 23:44
Bonjour,
Je cherche à acquérir une propriété à rénover au cœur de l'Andalousie, pour en faire une location de vacances. J'ai un apport assez limité, mais ma question est de savoir si les banques (françaises ou espagnoles) considèreraient ce prêt comme "immobilier" ou "professionnel"? Le montant du prêt serait d'environ 93 000€ (variable en fonction de la future acquisition). Quels sont les meilleurs organismes à rencontrer pour défendre mon projet et obtenir le prêt le plus intéressant?

Si quelqu'un a déjà vécu cette expérience, merci de la partager :-)

Merci pour votre réponse

gloopy le 31 mars 2011 18:00
Bonjour à tous. Merci pour toutes ces informations bien précieuses !!!

Personnellement j'ai l'intention d'acheter un appartement à Barcelone pour aller y vivre en 2013. Apparemment, certaines personnes pensent que l immobilier va chuter en Espagne.
En 2007, j 'ai failli acheter sur PAris au moment où l immobilier a baissé. En consultant les forums, ce n 'était que le début de la baisse. En fait celle-ci a rapidement cessé pour que les pris reprennent presque 20 % en 2010!! Aujourd hui je ne peux plus acheter!

Qu'en est-il d'une grande ville comme barcelone ?
Merci!

donotdisturb le 2 avr. 2011 13:14
Bonjour,

J'envisage d'acheter un petit appartement (1chambre) à Majorque via une agence immobilière.

Et biensûr cette agence me garantit son aide lors de toutes mes démarches administratives. Ne vaut-il pas mieux quand même faire appel à un avocat pour toute l'administration et les agences immobilières espagnoles et majorcaines en particulier sont elles fiables ?

Merci pour vos réponses...

zetrader le 28 avr. 2011 19:09
Hello gloopy, bienvenue sur le forum, désolé pour la réponse tardive.
Voici un élément de réponse récent :
http://immobilier-finance-gestion.over- ... 00243.html
" Samedi 2 avril 2011 Immobilier Espagne : les villes ou les prix chutent le plus
Ainsi la ville d’Ileida qui appartient à la province de Catalogne a vu ses prix immobiliers baisser de –37% ces dernières années. Par ailleurs, d’autres villes de la côte méditerranéenne comme Alicante, Murcie, Valence ou Tarragone enregistrent des chutes de –20% à –30% depuis le point haut atteint par les prix immobiliers."
Barcelone environ -17% de mars 2008 à mars 2011 d'après le graphique.

zetrader le 28 avr. 2011 19:12
Hello donotdisturb, bienvenue sur le forum :-)
Il faudrait que je pose la question à TITOUNE (qui a participé de manière très détaillé dans ce sujet, je l'en remercie grandement d'ailleurs) ou mon contact facebook espagnol, ils ont l'air de bien s'y connaitre.

zetrader le 28 avr. 2011 19:13
Bonjour YannC, bienvenue sur le forum :-)
Tu connais des banques françaises qui prêtent pour acheter en Espagne ? Lesquelles ?


zetrader le 28 avr. 2011 19:20
Bon les démarches avancent dans mon projet Espagne, voilà où j'en suis :
1) J'ai reçu mon NIE (nécessaire pour acheter un bien immobilier en Espagne)
http://zetrader.fr/reception ... en-espagne
2) J'ai commandé les billets pour aller à Valencia le 17 mai et revenir le 18 juin à Paris
http://zetrader.fr/voyage-en ... -juin-2011
3) Je recherche une location meublée ou colocation temporaire (1 mois environ), ou sinon ce sera peut-être une auberge de jeunesse, bref un petit logement le temps de faire les visites et démarches :
http://zetrader.fr/cherche-l ... ia-espagne
Bon il reste donc encore pas mal de choses à concrétiser, comme : trouver ce logement temporaire, prospecter en amont plus concrètement, réviser sérieusement mon espagnol, continuer de me renseigner, se préparer etc ... j'ai environ 15 jours pour faire tout ça.

Si y a quelqu'un que ça intéresse de venir visiter avec moi, partager un appartement pour prospecter aussi, faites moi signe
Je vais essayer de vous tenir au courant.
A bientôt,

Pierre

zetrader le 12 mai 2011 14:41
J'en suis au stade de la recherche d'avocats (puisque c'est relativement recommandé pour un achat immobilier, le notaire ayant un rôle plus sommaire que les notaires en France), je serais à Valencia du 17 mai soir (tard dans la soirée) au 18 juin (je repars tôt le matin).
J'ai contacté plusieurs avocats et j'ai plusieurs tarifs assez différents, sur ceux qui m'ont répondu :
- le premier m'a proposé de payer 2 000 euros pour tout le processus vérification + contrats (cela me semble beaucoup, on m'avait plutôt évoqué quelques centaines d'euros)
- le second me propose de payer 800 euros pour tout le processus (plus raisonnable, mais les vérifications, procédures, prestations sont-elles suffisantes ?)
- le troisième me propose de payer un % du prix du bien acheté, c'est à dire 2,5% + IVA de la valeur du bien acheté

Quel est la tranche de prix des tarifs "corrects" ? Quelles vérifications suffisent ? A t'on vraiment besoin d'un avocat pour certaines vérifications ?

Je vois par exemple que le certificat pour que ce soit "libre de cargas" (libre de charges) c'est environ 12 euros :
http://www.euroresidentes.com/vivienda/ ... cargas.htm
"Libre de cargas. Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, embargos, usufructos, etc. u otras limitaciones. Esto es, que no existen cargas.
Esta información se obtiene en el Registro de la Propiedad. El precio de la gestión para la obtención de la nota simple informativa es aproximadamente de 12 euros, IVA incluido.
Es un trámite imprescindible a la hora de comprar una vivienda."

C'est probablement pas suffisant, j'imagine que c'est le boulot de l'avocat de faire les vérifications de manière plus poussée qu'on pourrait le faire, et aussi la procédure d'extinction de toutes dettes, charges, hypothèques (le premier évoquait cela dans le mail), ainsi que de protéger nos intérêts contractuellement, mais quel est le tarif correct (environ, un ordre de grandeur) pour faire cela dans le cadre d'un achat d'appartement sans recours au crédit (ce qui devrait simplifier le dossier) ?

Voici ce que j'ai écrit aux avocats dans le coin où je vais aller (Valencia) :

"Hola, soy Francés (disculpe por mi pobre espanol, sin duda hablo meyor francés o inglés) y tengo últimamente un N.I.E (Numero de Identidad de Extranjero), porque quiero comprar un piso o un casa en España, exactamente en la provincia de Valencia (valencia capital, torrent, paiporta, paterna ...).
Por mi investigación, necesito saber información acerca de los vendedors : escritura, registro de la propiedad, catastro, certificado
catastral, informe urbanístico ...
Puede ayudarme en esta investigación ?
No necesito credito, tengo dinero para comprar sin credito, quiero comprar antiguo piso (segunda mano), barato, buen estado, no necesito lujo o nueve.
Yo voy a Valencia Capital del 17 de mayo al 18 de junio, entonces podremos encontrarse.
Puede darme tis honorarios para mi investigación, aproximadamente, per un piso ?
Gracias,

Mi nombre : Pierre ARIBAUT
E-Mail : zetrader@gmail.com
Skype : zetrader
Teléfono : 00.33.1.46.67.77.66 ( +33.1.46.67.77.66 )
Móvil : 00.33.6.34.68.97.86 ( +33.6.34.68.97.86 )"


Première réponse d'avocat (celui à 2000 euros) :

"Hola, Pierre,

Le agradezco la confianza depositada en mi opinión profesional.

Mis servicios son:

- Informe Registral.
- Informe sobre Afecciones Urbanísticas
- Control de cargas fiscales y deudas frente a la comunidad.
- Redacción de contratos
- Asistencia a la firma de la compraventa ante Notario.
- Cancelación de Cargas o hipoteca del vendedor.
- Liquidación de impuestos e Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios por la investigación previa son 300€ + IVA

Mis honorarios por todo el proceso son 2.000€ + IVA (18%).

Si Ud. lo desea podemos concretar una cita.

Un saludo."

Seconde réponse d'avocat (celui à 800 euros) :

"Good morning Pierre, we have received your e-mail. We would be so glad of helping you in the purchase of your house. I write you in English because you told me that understands it better than Spanish. Our fees are 800 € for the processing, this would include the investigation on the condition of the housing, inscriptions in the pertinent records and the accompaniment you to the signature of his negotiations. If you are agree, you can coordinate an appointment with us when you arrive to Valencia."


Troisième réponse d'avocat (celui aux 2,5% + IVA du prix de vente) :

"Apreciado Pierre:
Encantado de saludarle y agradecerle su interés por contactar con Goerlich Abogados, despacho especializado en Derecho Inmobiliario.
Por supuesto que podemos ayudarte en todo lo relacionado con el asesoramiento y gestión de la vivienda que proyecta comprar en Valencia o su área.
Podemos ayudarle y asesorarle en toda la documentación que se necesita, contratos, Escrituras, Registro de la Propiedad, Catastro, Impuestos Municipales, cambio de titularidades, etc. Los honorarios por toda la tramitación del expediente serán del 2´5% + IVA del valor de compra del inmueble.
Puedo recibirle en mi despacho de Valencia el 17 de Mayo o el 18 de Mayo a partir de las 12 horas. Le ruego me indique que horas le viene bien al objeto de poder cerrar mi agenda y acordar la cita para la reunión.
Quedo en espera de sus noticias, reciba un cordial saludo."


Lequel vous parait le plus "valable" ?
Lequel se rapproche le plus d'un tarif qi vous semble correct pour la procédure demandée (pour ceux qui connaissent ou ont déjà acheté en Espagne) ?

Pierre

marclr le 23 mai 2011 00:07
Bonjour Pierre,

Ou en êtes-vous de votre projet ?
Tout cela est très interessant. Je réfléchise de mon côté à quelque chose d'assez similaire, bien que plus lointain dans le temps.

D'autre part, je cherche à contacter "marc75019" car Empuriabrava m'interesse beaucoup et j'aurais quelques infos à lui apporter, mais "Contacter marc75019" ne semble pas actif, pouvez-vous nous mettre en contact ?

D'avance merci.

Cdt

Marc


zetrader le 23 août 2011 13:23
Désolé pour la réponse tardive, pas mal occupé, le temps me manque.
J'ai acheté mon appartement le 31 mai 2011, remise des clés devant le notaire, et dans l'après-midi je disposais donc de l'appartement.
C'est allé très vite entre la signature du pré-contrat de réservation (l'équivalent de notre compromis de vente) et l'acte de vente final, moins de 15 jours !
Je détaillerais tout ça plus tard, j'évoque cet achat dans mon dernier bilan patrimonial :
http://zetrader.fr/repartiti ... -aout-2011
cf. photo prise avec mon portable de la référence cadastrale avec la surface construite de l'appartement :
zetrader-reference-cadastrale-achat-appartement-espagne-31-mai-2011.jpg

Pour marc75019, normalement en tant que membre, vous devriez pouvoir le contacter par la messagerie privée du forum, maintenant, il ne s'est peut-être pas reconnecté depuis qu'il est intervenu sur le forum.
Ce que je peux faire, c'est le contacter par mail pour lui demander si il est d'accord pour rentrer en contact en privé par mail avec vous, on fait comme ça ?
@+

Pierre


aurelie le 15 sept. 2011 15:31
Bonjour a tous,

Je suis nouvelle sur ce forum, je viens juste de m'inscrire.
Je vais donc me presenter sommairement et vous expliquer ma situation.

Je m'appelle Aurelie, j'ai 25 ans.
J'etais en formation LMD, licence biochimie, biologie moléculaire, cellulaire et génétique à l'université de Poitiers.
J'ai dû arreter mes etudes a cause d'une dépression nerveuse suite au décès de mes parents et de mon frère dans un accident de voiture.

J'ai donc tout plaqué et revendu la maison familiale pour changer de vie.
Actuellement je vie en Espagne à Barcelone depuis 4 mois.

Mon probleme est le suivant :
Je me retrouve avec 640.000euros sur un compte dans une banque francaise. Le hic c'est que je n'ai plus du tout confiance dans dans le systeme bancaire, ma crainte est de perdre cette argent suite a une probable banqueroute.

J'ai l'idée d'utiliser cette argent pour acheter une dizaine d'appartements sur Barcelone, je connais strictement rien a l'immobilier...

Peut etre l'idée est mauvaise, j'ai besoin d'une confirmation dans ce projet.
En effet, acheter des appartements, ou moins je sais ou se trouve l'argent. De plus investir dans des appartements pour les mettre en location cela va me procurer un petit revenu mensuel afin de vivre. Car en ce moment je suis plutot entrain de dilapider l'argent !

Cela me parait simple a realiser dans ma tete, mais peut etre ce projet n'est pas realiste ?
Vous en pensez quoi ?

J'aurais besoin si vous connaissez d'un avocat et notaire sur barcelone ou dans la région et si possible parlant le francais.

Merci pour vos avis et votre aide. j'en ai reelement besoin, j'ai plus de famille, je me retrouve toute seule, je travaille pas et j'ai pas de NIE. J'ai besoin de rebondir rapidement et retrouver un sens a ma vie.

Encore merci.
Amicalement,
Aurelie


aurelie le 15 sept. 2011 16:08
Encore une autre question :

En cherchant des appartements sur barcelone, je trouve au centre ville des biens d'une superficie entre 35m2 à 70m2 pour 60.000 a 100.000 euros.

mais lorsque je regarde soit sur alicante ou valencia, je trouve plutot des appartements entre 20.000 à 50.000 euros avec une superficie entre 70m2 a 120m2

Que me conseillez vous ? investir sur barcelona centre ou plutot valencia ?

car sur barcelona un appartement que j'acheterai dans les 80.000 euros en moyenne je peux le proposer a la location à 400euros.
Sur Valencia un appartement a l'achat disons a 40.000 euros je peux le proposer a la location autour de 300 euros mensuel.

je pense qu'il y a plus de demande sur barcelona pour la demande en location, mais vu les prix sur valencia je me pose beaucoup de questions.

Je suis indécise sur l'endroit ou je dois acheter.

si une personne a de l'experience, c'est avec plaisir
Merci

Aurelie


zetrader le 22 sept. 2011 17:13
Bienvenue sur le forum Aurélie :-)
Première chose à faire pour ton projet : fais une demande de NIE, comme ça quand tu voudras te lancer dans les démarches de prospections, ce papier sera prêt (papier indispensable pour un achat d'appartement en Espagne, on me l'a demandé pour plusieurs choses relatives à l'achat de mon appartement sur valencia).
Ton projet ne me semble ni irréaliste ni stupide au vu du contexte, il reste à voir les prix sur Barcelone, je n'ai pas tellement regardé sur Barcelone, j'avais juste remarqué en regardant des petites annonces que c'était sensiblement plus cher que sur Valencia (j'ai consulté pas mal d'annonces sur valencia et j'ai acheté un appartement sur Valencia) ou Alicante.

zetrader le 22 sept. 2011 17:26
Où est-ce que tu as vu ces appartements à 40 000 euros se louant vers les 300 euros mensuel sur Valencia ? Proche Valencia ? Valencia Capital ? Habitable en l'état ?
J'aimerais en savoir plus, parce que ça m'intéresse ^^
Idem pour les appartements à 20 000 euros pour 70 m² ! ;-)
En général vers ce prix c'est souvent en assez mauvais état, pas habitable en l'état (donc peut nécessiter pas mal de travaux) ou dans une zone qui craint sur Valencia.
J'habite sur Valencia et j'ai vu pas mal d'annonces, attention toutefois à l'état, la surface affichée dans les annonces (parfois c'est la surface construite, murs inclus), attention au quartier aussi, bien qu'il n'y ait pas tellement d'endroits qui craignent sur Valencia (2/3 endroits connus et réputés pour craindre, tout le reste visiblement ça va).
Si ça te dit de visiter des biens sur Valencia ou si tu veux que je vois des choses pour toi, tiens moi au courant, ça peut être sympa de se voir et discuter sur le sujet, moi aussi j'envisage d'acheter un autre appartement soit très proche Valencia, soit à Valencia Capital même (dépendra du prix, du coin, de l'état etc ...).
A priori à ta place, le choix que je ferais entre Alicante, Barcelone et Valencia, pour plusieurs raisons que je pourrais te détailler (c'est une réflexion que je m'étais faite pour choisir Valencia parmi les 3 villes), j'achèterais plutôt sur Valencia, c'est une ville plus grande ville que Alicante et les prix ont davantage baissé qu'à Barcelone, les rendements visiblement un peu supérieurs, juste essayer de choisir d'assez bons emplacements sur Valencia pour du locatif.
Tu peux me contacter par mail si tu veux : zetrader at gmail point com


alexandra le 24 sept. 2011 18:09
Bonjour,

Je suis passée par se forum par hasard, pour lire votre avis sur l'achat immobilier en Espagne et je ne partage pas votre avis, du moins en partie. Je pense justement que c'est le moment pour acheter en Espagne, tout comme il y a eu un moment pour acheter au Maroc.
Un investissement avec un durée de 5 à 10 ans avant la revente est un investissement SUR.

Je ne suis pas dans la finance mais justement dans l'immobilier en qualité de chasseur (chasseuse) avec une collaboration avec des professionnels espagnols qui partagent mon avis.

Alors foncez, l'Espagne est un pays prometteur, un pays qui va attirer et accueillir les prochaines années de plus en plus de nos jeunes diplômés.

Et je suis d'accord pour la région de Valencia qui reste une des villes les plus chères mais les plus sécurisée en investissement.

A bientôt


zetrader le 11 oct. 2011 11:47
Bonjour Alexandra, Valencia l'une des plus villes plus chères ?
Je pense qu'il y a une erreur, la plupart des grandes villes espagnoles sont plus chères que Valencia (la 3ème plus grande ville d'Espagne avec 810 000 habitants) :
- Madrid plus chère que Valencia (3,4 millions d'habitants)
- Barcelone plus chère que Valencia (1,6 millions d'habitants)
- Alicante plus chère que Valencia (334 000 habitants)
Etc ...
Bref c'est plutôt le contraire, Valencia fait partie des coins les moins chers d'Espagne au prix du m², c'est d'ailleurs l'un des endroits où l'immobilier a le plus rechuté, notamment à cause d'un stock important de constructions à écouler, ils ont plus "surconstruit" qu'ailleurs.


columroad le 2 nov. 2011 15:29
L'investissement immobilier en Espagne est en ce moment une bonne affaire. Les biens immobiliers ont perdus dans certaines localités près de 50% de leur valeur.
Il est possible également de trouver de bon financement directement en Espagne jusqu'à 100% pour les saisies immobilières.
Il existe un courtier en bien et financement immobilier en Espagne : credit-international.com


jp mastellone le 29 nov. 2011 16:36
Bonjour, je viens de découvrir ce forum et je confirme la tendance ou barcelone ainsi que madrid reste plus cher que le reste de l'espagne et que les meilleures affaires sont sur alicante et almeria
pour tout vous dire je suis l'antenne française d'un gros groupe et nous avons directement des banques espagnoles plusieurs
milliers de biens dans toute l'espagne à des prix défiant toutes concurrences
ex SALOU appart de 35M2 à 50000€ à ibiza des prix à partir de 60000€ région alicante une petite maison de 124M2 pour 48000€.
Nous pouvons en fonction des critères suivant: REGION , SURFACE et BUDGET vous trouvez des biens à la vente qui vous correspondent .on vous envoie caractéristiques et photos pour affiner votre choix
les visites se font sur place avec nos partenaires qui parlent français
la vente est faite par les banques( financement possible) par l'intermédiaire de notre groupe ( négociation des prix possible) et ce devant notaire comme en france.
Si vous souhaitez avoir des précisions complémentaires vous pouvez me contacter soit par email mastellone1@yahoo.fr
ou par tel 0637851292


zetrader le 5 févr. 2015 00:09
Forum récupéré après une longue période d'inactivité (j'ai fermé les nouvelles inscriptions suite à une horde de robots spammeurs qui s'était inscrite en masse) puis un long plantage (cause : mise à jour de la version de php par l'hébergeur ce qui a mis le forum HS, ne voyant pas d'où venait le problème ou comment récupérer le forum, j'ai laissé tomber pendant un long moment), bienvenue sur ce forum et ce sujet que j'ai initié il y a maintenant environ 4 ans !
Depuis j'ai acheté pas moins de 4 appartements en Espagne, du côté de Valencia ^^
Valence est la 3ème plus grande ville d'Espagne (800 000 habitants environ à "Valencia Capital", c'est ainsi que les espagnols parlent de "valencia intra-muros"), très agréable, avec la plage à proximité, plusieurs plages pas très loin (plage de valencia, plage de el saler ...).

poisson2802 le 5 mars 2015 21:27
Bonjour,
Je suis nouveau sur ce forum. Nous sommes a la recherche d'une petite villa près mazarron près d'Alicante.
Nous devons partir sur place fin avril pour visiter.
Nous avons 50%du prix de la maison mais nous avons pas d'expérience dans l'immobilier.
Cette argent est tout nos economie donc on se pose des questions avant de franchir le pas.
Merci pour toutes les infos.


martina7 le 7 mars 2015 23:01
Un article de l'Expansion, de 2012, qui n'est plus accessible, faisait le point sur les pièges à éviter : il s'appelait "Immobilier : faut-il acheter en Espagne ?"

N'oubliez pas de faire votre demande de N.I.E. (numéro attribué aux étrangers) - cela peut vous faciliter et vous simplifier la tâche, mais il peut se faire sur place également.

Une maison avec trois chambres, proche de la mer dans la région de Valence, mise en vente à 100.000 euros... la valeur d'un studio à Nice. Depuis 2008, les prix des logements ont dramatiquement chuté en Espagne. On comprend pourquoi la clientèle étrangère est très friande, ces dernières années, du marché immobilier espagnol. En tête des acheteurs: "les Anglais, les Allemands, les Européens du Nord ainsi que les Russes", constate Nicolas Tarnaud, expert en immobilier et titulaire de la chaire en immobilier et société à Reims management school. Français, faut-il également saisir cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien de l'autre côté des Pyrénées? Nos réponses.

De combien les prix ont baissé?
Après avoir bien plus que doublé (+155%) en dix ans, les prix de l'immobilier se sont effondrés avec l'éclatement de la bulle en 2008. "Au début, la baisse a été très marquée, elle était de 8% chaque année, puis elle est passée aux alentours de 6%", indique Danielle Schweisguth, économiste à l'OFCE. Pour se retrouver à 6,8% en 2011, la quatrième année de baisse consécutive. Depuis l'éclatement de la bulle, "les prix ont reculé de 15% à Barcelone, de 22% en Andalousie, de 25% aux Baléares et aux Canaries", indique Nicolas Tarnaud. "La baisse est encore plus marquée sur les régions côtières de la Méditerranée comme la Costa del Sol où elle est de 35%", note Cesar Oteiza, président du réseau immobilier idealista.com (l'équivalent de Seloger.com en Espagne). Sur l'ensemble de l'Espagne, le prix du mètre carré s'établit aux alentours de 2084 euros le m2, contre 2578 euros en France. Il tourne autour de 2 300 euros dans la capitale, alors qu'il est de 8 390 euros à Paris...

La baisse va t-elle continuer?

Le marché va continuer à se corriger, notamment en raison du stock de logements excédentaires que l'on estime à plus de 800.000 (neuf et ancien). A cela s'ajoute la crise économique et financière qui fait toujours rage, aggravée par les plans de rigueur. Tous les indicateurs sont au rouge : le taux de chômage flambe, les saisies immobilières se multiplient, et les constructeurs mettent la clé sous la porte...Le nombre de transactions continue de chuter : -32% en février par rapport à février 2011, rapporte mercredi l'institut national de la statistique en Espagne. Résultat, "la baisse du prix du mètre carré pourrait s'établir aux alentours de 1440 euros d'ici à 2014", estime Danielle Schweisguth. Un avis partagé par Nicolas Tarnaud: "si la conjoncture ne s'améliore pas, le marché va continuer à baisser de 5 à 15% suivant les régions dans les trois prochaines années". attention : hausse possible à partir de 2016 ...

Où peut-on faire de bonnes affaires ?
Pour Santiago Mari Ribas, avocat et urbaniste en Espagne, il est conseillé d'attendre la chute des prix dans les zones où la demande est excédentaire comme sur la Costa del Sol. En revanche, c'est le bon moment d'investir "dans une zone où la demande n'est pas excédentaire et le bien rare". C'est le cas à Formentera et Ibiza où "les prix sont au plus bas". Pour des grandes capitales telles que Madrid et Barcelone, "c'est le moment de s'y intéresser", estime Nicolas Tarnaud. "Le marché immobilier espagnol n'a jamais été aussi attractif pour les Français. Dans les régions de Catalogne, Valence, d'Andalousie, de Séville -qui représentent 60% des ventes- l'acheteur peut y trouver de très bonnes opportunités pour des biens de standing bien localisés". "Les prix à Barcelone et à Madrid sont deux à trois fois moins chers qu'à Paris pour des biens similaires", indique M.Tarnaud.

Autre raison d'investir: la taxe foncière qui reste 30% moins chère en Espagne. Enfin, les affaires sont possibles car l'heure est au rabais. Le contexte baissier laisse place à la négociation. "Il faut négocier les prix et faire des offres agressives", indique Cesar Oteiza. C'est d'ailleurs pour cette raison, selon lui, qu'il ne faut pas attendre la fin de la baisse. "Face à des vendeurs pressés tels que les banques, les acheteurs ont la main et les remises peuvent aller de 15 jusqu'à 20%", renchérit Nicolas Tarnaud. Avant de poursuivre, "Crise oblige, les banques doivent faire de nouvelles concessions pour conclure la vente".

Quels sont les pièges à éviter?

Il faut bien sûr investir dans un lieu bien desservi, surtout s'il s'agit d'un investissement locatif. L'idéal est d'acheter à proximité d'une capitale, de la vie nocturne et culturelle, mais aussi dans un bâti de qualité. Rappelons que l'Espagne a construit massivement des logements. En 2004, la péninsule ibérique a construit 700 000 logements, soit autant que la France et la Grande Bretagne, alors qu'elle n'a que 40 millions d'habitants. Résultat, il existe ce que l'on appelle les "villes fantômes", comme El quinon, près de Cordoue, rapporte le journal l'Echo. Ces endroits sont à fuir, tout comme les résidences sur les régions côtières. L'exemple phare est la Costa del Sol où beaucoup d'immeubles des années 70-80, proches de la côte sont de mauvaise qualité. Pour preuve, ils ont subi d'importantes décotes.

Quelles sont les bonnes démarches pour investir?

Pour faire un bon investissement, il est conseillé tout d'abord de se rendre sur place, "plus on connaît le marché local, plus on est crédible pour négocier les prix", conseille Nicolas Tarnaud. Ensuite, il ne faut pas hésiter à se faire aider d'un avocat sur place. Il existe des avocats francophones pour toutes les acquisitions à l'étranger, que l'on peut trouver soit en passant par un avocat en France ou en se renseignant directement auprès de l'ambassade de France en Espagne. "Mieux vaut sécuriser son opération pour quelques centaines d'euros que de se lancer à l'aveugle", conclut Nicolas Tarnaud.

Gaspard0 le 20 mai 2015 09:21
Pour éviter les pièges qui entourent l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, il faut particulièrement être prudent lors des démarches financières qui accompagne cet investissement. L’obtention d’un crédit immobilier à l’étranger comporte souvent de nombreuses spécificités et parfois il est plus judicieux de faire appel à des intermédiaires pro.
Il existe une très bonne société de courtage française qui est spécialisée dans les crédits immobiliers en Espagne :
http://www.credit-immobilier-espagne.com

zetrader le 8 sept. 2015 11:03
Bonjour, le crédit immobilier en France pour acheter en Espagne c'est assez rare, je ne savais pas qu'un courtier proposait ça, c'est plutôt une bonne nouvelle pour l'immobilier en Espagne et les français qui voudraient acheter de l'immobilier en Espagne (bien moins cher qu'en France).

15 commentaires

#1  - Baudin a dit :

Merci pour votre article, savez-vous qu'il existe une campagne de sensibilisation sur les erreurs de prêts bancaires ?
Si vous avez un prêt immobilier, ou clôturé depuis moins de 5 ans, Vérifiez vos droits face aux banques car 7 dossiers sur 10 sont erronés !! Faites valoir vos droits et récupérez votre argent !

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#2  - zetrader a dit :

@Baudin :
Bonjour, dossiers erronés dans quel sens, quel type d'erreur ?

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#3  - Mutant Mass a dit :

Je voulais investir a Barcelone pour faire du saisonnier... Malheureusement c est interdit par la municipalite ... comme a Paris ...

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#4  - zetrader a dit :

@Mutant Mass :
Tu es sûr de cela ? Où as-tu vu ça ? Cela m'étonnerait qu'ils interdisent les "alquiler por temporada" c'est une possibilité offerte par la loi de contrat temporaire de location.

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#5  - Mutant Mass a dit :

J avais reserve via airbnb et cela a ete annule car la ville interdisait desormais ces locations saisonnieres engendrant des nuisances.

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#6  - zetrader a dit :

@Mutant Mass :
Airbnb oui à Barcelone il y a une guerre contre cela, par contre en direct et en faisant cela en contrat temporaire (alquiler por temporada), rien d'interdit, ce serait interdire un des contrats de base de location en Espagne. Le contrat "alquiler por temporada" est un contrat de location temporaire, il n'est pas forcément à fins touristiques, mais il peut l'être aussi. Interdire cela ce serait comme interdire les locations meublées pour 15 jours ou 1 mois ou plus en France. Si je ne me trompe pas, même à Paris, la location meublée pour 15 jours n'est pas interdite pour un particulier qui souhaite le proposer, non ?
Nombreux sont ceux qui le proposent sur Paris, on peut le voir au détour d'une recherche google : https://www.google.fr/#q=location+meublee+semaine+paris
En France la location à la semaine fait partie des locations meublées, c'est une variante, la "location saisonnière" : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/726-location-meublee-et-location-de-courte-duree "Pour échapper aux contraintes qui régissent les baux d'habitation, le propriétaire peut aussi louer un logement, vide ou meublé, à la semaine, quinzaine ou au mois. Ou encore à la saison, par exemple pour la durée de l'année universitaire. Il s'agit alors d'une location saisonnière. "
Le problème du contrat de "alquiler por temporada" (qui est l'équivalent de notre location meublée) c'est que théoriquement il faudrait demander 2 mois de caution pour une semaine de location..(énorme pour une si courte durée) comme pour x mois de location, .avec airbnb c'est différent. On peut le voir ici (en espagnol) l'histoire des 2 mois de garantie qu'il faudrait demander (du coup bcp préfèrent louer au black ou via airbnb) : http://www.gestionandoactivos.com/alquiler-de-temporada/

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#7  - Cyrile Guyon a dit :

Allez donc un peu plus loin...Le Portugal, il n'y a pas comparable, c'est beaucoup plus accueillant et les paysages sont magnifiques !!!

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#8  - zetrader a dit :

@Cyrile Guyon :
Le portugal, j'y ai pensé avant d'aller à Valencia, en 2011, j'avais demandé des prix à une copine portugaise, j'en avais regardé aussi de mon côté à Lisbonne (parce que le reste c'est assez petit comme ville/agglomération, déjà que Lisbonne a moins d'habitants que Valencia) et les prix m'avaient calmé, c'était bien plus cher qu'à Valencia. En quelques raisons pourquoi j'avais choisi Valencia en Espagne et pas Lisbonne au Portugal :
1) Prix immobiliers plus chers, sur Valencia je voyais la possibilité d'acheter un appartement à un prix de vente d'environ 50 000 euros voire moins, alors qu'à Lisbonne c'était un budget bien plus élévé à surface égale (et au prix de vente il faut ajouter tous les frais, taxes, commissions...). C'était en 2011, aujourd'hui à Valencia il est facile de trouver des appartements à un prix de vente inférieur à 50 000 euros, alors à moins que tu me dises que les appartements sont facilement trouvables vers 25 000 à Lisbonne mais j'ai quelques doutes, est-ce le cas ? Et il y a aussi d'autres raisons que le prix.
2) Le climat est meilleur à Valencia qu'à Lisbonne, Au portugal et sur la côte ouest en général il fait plus frais donc plus facilement froid en hiver, on retrouve aussi cela en France, le côté ouest est bien plus froid (Bordeaux, Dax etc...) et moins ensoleillé à l'année que le côté est (Perpignan, Marseille, Nice etc...), si c'est pour avoir du "faux sud" cela ne m'intéresse pas, on retrouve donc ces composantes au niveau de l'Espagne et du Portugal, par exemple au Nord Ouest de l'Espagne, cela a beau être plus au sud que la France, je le vois avec la météo espagnole ici, le climat est merdique là-bas, régulièrement il pleut, on peut avoir de la la neige, il y fait régulièrement bien plus froid et manque d'ensoleillement à l'année, bref du "faux sud" complet...si je vais au sud, je veux un "vrai climat du sud" avec plus de soleil à l'année, moins de pluie/grisaille, moins froid...sinon autant rester en France.
3) Cela découle des différences climatiques : l'eau de la mer est bien plus froide à Lisbonne qu'à Valencia, cela peut faire jusqu'à du 6/7 degrés de moins en été ou automne (je me souviens cet été vu du 25 en température de la mer à Valencia quand elle était à 18 à Lisbonne), c'est juste énorme comme différence (la différence semble moins grande en hiver mais bon on se baigne plus donc peu importe), dans un cas (Valencia) je peux me baigner sans problème, dans l'autre (Lisbonne) je ne pourrais pas me baigner l'essentiel du temps, à quoi cela sert d'avoir la plage si l'eau est régulièrement trop froide pour pouvoir se baigner ? Ou alors se baigner au prix de grands efforts, tout sauf un plaisir, et moi j'ai envie que cela reste un plaisir quand même ^^
4) La langue, je connaissais un petit peu d'espagnol appris au collège, donc je ne partais de zéro, cela me semblait plus facile d'apprendre et améliorer mon espagnol que d'apprendre le portugais en partant de zéro, l'espagnol me semble plus facile.
5) Pour ce qui est d'être accueillant, les espagnols sont accueillants mais pas plus que les français peuvent l'être, et j'imagine que pour les portugais ce n'est guère différent, tout cela est de l'ordre de la légende urbaine, il existe la même légende urbaine comme quoi les parisiens sont froids et les provinciaux chaleureux etc...foutaises, j'ai connu des gens accueillants ou froids dans les divers endroits et j'ai déménagé dans pas mal d'endroits en France. On pourrait aussi citer dans la série clichés et légendes urbaines que les espagnoles sont plus chaudes que les françaises, idem, foutaises, cela dépend, j'ai vu des françaises plus chaudes que certaines espagnoles et vice versa, des choses qu'on ne devrait pas généraliser car chaque personne est différente.

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#9  - Mutant Mass a dit :

50000 e les apparts a Valence ! Pour quel rendement locatif ? Ca se loue bien ? N y a t il pas surabondance de biens par rapport a la demande ? A cause de la crise des subprimes....

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#10  - zetrader a dit :

@Mutant Mass :
Pour ma part, pas de problème pour avoir des locataires, après tu loues forcément moins cher un appart acheté 50 000 qu'un appart loué 100 000. Pour ce qui est du rendement, cela dépend du bien, pour mes 4 apparts, les rendements bruts/nets sont différents sur les 4. Mais sinon, en cherchant bien, aujourd'hui encore, tu peux trouver aux alentours des 10% brut de rendement locatif.
Je dirais en général des prix correspondants à des rendements entre 6% et 12% brut (fourchette assez large).

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#11  - Mutant Mass a dit :

Ok ! Avec des modalites d expulsion en cas d impayes plus facile qu en France j imagine .

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#12  - zetrader a dit :

@Mutant Mass :
Oui un peu plus rapide qu'en France, en effet, à noter, pas de trêve hivernale ici, normal il ne fait pas assez froid ici pour évoquer le risque de mourir de froid dehors ^^

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#13  - Cyrile Guyon a dit :

En Espagne au moment de la crise il y avait 3 Millions d’appartements et construction en trop !!!...Avant d'acheter un bien immobilier pensez à le revendre...

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#14  - zetrader a dit :

@Cyrile Guyon :
Oui là aussi, cela dépend des endroits, il me semble logique d'acheter là où on voit qu'il y a du monde et des commerces et non dans un endroit rempli de constructions vides avec peu de commerces, en gros éviter les "déserts urbains", les fameuses villes fantômes, si on investit dans les endroits déjà bien peuplés dans de l'immobilier ancien pas trop cher, et si possible des endroits en croissance ou stabilité démographique (idem il vaut mieux éviter d'acheter dans des endroits où la démographie montre clairement que les gens se barrent...) a priori pas plus risqué qu'ailleurs.

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#15  - luciano a dit :

bonjour a tous je suis nouveaux sur le forum ma question est la suivante j aimerais faire l aquisition d une villa du cote de mazarron pour la somme de 150000 euros est il plus favorable de payer se bien au comptant ou faut il en payer par exemple 70 pourcents et faire un emprumt pour le reste et quel sont les frait a suporter pour vivre en espagne comme residant frait annuel cadastre frait communauter etc etc d avance merci pour vos reponse qui m aiderons certainement avant de faire mon achat

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